LE SUJET DU MOIS
Retrait du statut de réfugié : la CJUE livre un mode d'emploi qui interroge la pratique française
Clause nulle ou réputée non écrite ?
Application de la réforme « Pinel » aux baux en cours
Quand bien même la prescription de l’action en nullité d’une clause excluant le droit à indemnité d’éviction serait acquise antérieurement à la réforme du 18 juin 2014, le bail ayant été signé plus de deux ans avant l’engagement de la procédure, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours.
« La société locataire avait effectivement reçu le 23 septembre 2014 un congé pour le 31 mars 2015. »
Caractère d’ordre public du droit à indemnité d’éviction
L’article L. 145-15 du code de commerce sanctionne, «quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement (…) ».
Or, le « droit au renouvellement » doit s’entendre du droit au renouvellement ou à indemnité d’éviction, le propriétaire ayant toujours le choix de refuser le renouvellement, à charge de payer l’indemnité d’éviction (Civ. 3e, 25 nov. 2009, n° 08-21.029, D. 2009. 2931, obs. Y. Rouquet ; Gaz. Pal. 13 mars 2010. 42, note J.-D. Barbier).
Distinction du régime de la nullité et de celui du réputé non écrit
Avant la réforme du 18 juin 2014, l’article L. 145-15 du code de commerce disposait que les clauses, stipulations ou arrangements contraires au droit au renouvellement étaient « nuls et de nul effet ». Depuis la réforme opérée par la loi du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », le texte dispose que les clauses, stipulations et arrangements contraires au droit au renouvellement « sont réputés non écrits ». La réforme du 18 juin 2014 a ainsi remplacé la sanction de la nullité par celle du réputé non écrit.
Les deux régimes sont bien différents.
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